Alterações à Legislação de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel

A alienação fiduciária de imóvel é uma modalidade de garantia real pela qual o devedor transfere a propriedade resolúvel de um bem imóvel ao credor fiduciário objetivando garantir o cumprimento de uma obrigação. Contudo, a posse do bem continua sendo exercida pelo devedor fiduciante que, após o cumprimento da obrigação, terá a propriedade do bem consolidada novamente em seu nome. Por outro lado, se não cumprida a obrigação garantida, consolida-se em definitivo a propriedade em nome do credor, a fim de que este possa promover a venda do imóvel e obter a satisfação de seu crédito.

Tal garantia é vastamente utilizada em contratos de financiamento, notadamente em operações de concessão de crédito imobiliário, em que o imóvel objeto de aquisição funciona também como objeto da garantia à instituição financeira responsável pelo financiamento de parte do preço de aquisição do imóvel.

Difere-se da hipoteca principalmente pela maior facilidade e celeridade para execução da garantia e satisfação da dívida, se não paga a tempo, posto que os procedimentos necessários para citação do devedor e venda do imóvel ocorrem extrajudicialmente, dispensando o ajuizamento de medida judicial objetivando a penhora do bem e sua posterior alienação. Ainda, considerando que a propriedade (e não a posse) já se transfere ao credor no momento da constituição da garantia, tal modalidade oferece maior segurança ao credor no caso de o devedor vir a ser executado por terceiros para pagamento de outros passivos.

A alienação fiduciária em garantia é regulada pela Lei 9.514/97, a qual foi recentemente alterada pela Lei 13.465/17 (“Nova Lei”). As alterações recentemente introduzidas pela Nova Lei têm como principal objetivo, como veremos, conferir maior segurança jurídica ao mecanismo de execução da garantia, reduzir os prazos envolvidos e mitigar riscos de discussões judiciais por meio da pacificação de entendimentos jurisprudenciais.

Até o advento da Nova Lei, as partes (credor e devedor) eram livres para fixar, na escritura ou contrato que instituísse a alienação fiduciária, o preço de alienação do imóvel por ocasião da realização do primeiro leilão público visando a sua venda. A nova legislação, com o intuito de prevenir discussões judiciais versando sobre a arrematação de imóvel a preço vil, passou a exigir que o preço mínimo corresponda a, pelo menos, o valor venal do imóvel, utilizado como base de cálculo do imposto de transmissão devido à fazenda municipal.

Considerando a prática de muitos municípios de fixarem em patamares elevados os valores venais dos imóveis (tal como ocorre no Rio de Janeiro), muitas vezes bastante superiores aos seus valores de mercado, tal alteração pode ensejar maiores dificuldades para venda do imóvel no primeiro leilão, em que geralmente os imóveis são arrematados por valores inferiores aos de mercado, tendo em vista a exigência de lance mínimo correspondente ao valor venal do imóvel.

Outra modificação relevante introduzida pela Nova Lei se refere à possibilidade de a intimação do devedor em mora para pagamento da dívida se dar por hora certa, após duas tentativas frustradas de intimação e havendo fundada suspeita de ocultação, ou, em caso de condomínios, através de funcionário da portaria, compatibilizando o procedimento de intimação para execução da garantia ao mecanismo já previsto no novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15).

Ainda, a Nova Lei expressamente assegura ao devedor o direito de preferência para, até a data de realização do segundo leilão público para venda do imóvel, adquiri-lo, pelo valor da dívida acrescido dos encargos e tributos aplicáveis, caso assim seja do interesse do devedor e caso este tenha condições de fazê-lo, preservando, assim, sua prioridade para reaver o imóvel.

Com intuito similar, a Nova Lei introduziu a obrigatoriedade de o credor informar o devedor, inclusive por meio eletrônico, sobre as datas, horários e locais da realização dos leilões públicos, trazendo maior transparência ao procedimento e evitando a contestação judicial acerca da ciência do devedor quanto à venda do imóvel.

No que diz aos marcos temporais a serem observados pelo registro de imóveis, a Nova Lei estabelece que nos contratos de financiamento habitacional a consolidação da propriedade em nome do credor deverá ocorrer em até 30 dias após o prazo para pagamento da dívida (que é de 15 dias depois de intimado o devedor).

A Nova Lei dispõe, também, que nas operações de financiamento imobiliário, uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias contratuais ou procedimentos de cobrança e leilão – exceto irregularidade relativa à própria intimação – serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse pelo credor. Isso quer dizer que, após a consolidação da propriedade em nome do credor, o devedor não poderá impedir que o credor tome posse do imóvel e realize os leilões para sua venda alegando, por exemplo, abusividade de juros contratuais e irregularidade na fixação de valores para venda do imóvel.

Por fim, a Nova Lei assegurou ao credor, ou qualquer adquirente do imóvel em leilão, o direito de recebimento da taxa de ocupação de 1% ao mês do devedor, desde a data de consolidação da propriedade em nome do credor até a data de efetiva imissão do credor ou novo adquirente na posse do imóvel. Tal modificação veio por bem a melhorar a sistemática anterior que previa o pagamento da taxa apenas a partir da data de alienação do imóvel em leilão, objetivando, assim, desestimular o devedor a permanecer no imóvel.

A equipe de Leoni Siqueira Advogados possui vasta experiência na área imobiliária. Caso deseje mais informações sobre o assunto, por favor, queira entrar em contato.

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por Felipe

Especialista em Direito Societário, com atuação em operações de M&A, joint ventures, reorganizações societárias, colocações no mercado de capitais, transações comerciais, recuperação de empresas, reestruturação de dívidas e ética corporativa, tendo participado de uma gama de relevantes operações ao longo dos últimos anos. Possui significativa experiência na assessoria a clientes internacionais e domésticos de diversos setores e consultoria em questões empresariais, com prática adicional na área imobiliária e de shopping center. 

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